Każdy przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą wykraczającą poza ramy prowadzonego pod domowym adresem tzw. small bussinesu, wcześniej czy później staje przed koniecznością kupienia lub wynajęcia pomieszczeń na potrzeby firmy. Niestety, rzadko który zdaje sobie sprawę, że nie każdy lokal czy budynek nadaje się z punktu widzenia przeciwpożarowych przepisów budowlanych do prowadzenia założonego rodzaju działalności.
Waldemar Kubik
Wcale nie tak rzadko zdarza się, że nieświadomy takiej sytuacji przedsiębiorca, oprócz kosztów zakupu ponosi często niemałe wydatki związane z adaptacją i remontem, nie przypuszczając nawet, że uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu do założonego celu będzie zwyczajnie niemożliwe. Kiedy ta brutalna prawda dotrze do jego świadomości, najczęściej w myśl popularnego hasła „Polak potrafi”, zaczyna się omijanie przepisów. Niestety, od takich działań do możliwości powstania tragedii droga niedaleka. Tym bardziej, gdy budynki takie mają mieć po adaptacji charakter obiektów użyteczności publicznej, kwalifikowanej do kategorii zagrożenia ludzi ZL.
Tymczasem aby takich problemów uniknąć, wystarczy przed podjęciem decyzji zakupu sięgnąć do podstawowych przepisów przeciwpożarowych i budowlanych, którymi są:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, ze zm.)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.)
- rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 czerwca 2003 r. w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej (Dz.U. Nr 121, poz. 1137; ze zm.)
- rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. Nr 124 poz. 1030)
- rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. Nr 109, poz. 719)
Tak więc decydując się na zakup lub wynajęcie budynku lub jego części, powinniśmy rozważyć kilka elementów.
Pierwszym i najważniejszym będzie określenie, do czego ten budynek (lub jego poszczególne części) ma nam służyć. Kolejnym, zapoznanie się z dotychczasowym przeznaczeniem budynku oraz jego stanem technicznym. Pełny opis obiektu, jego konstrukcji i znajdujących się w nim instalacji znajdziemy w dokumentacji budowlanej, do której powinniśmy uzyskać wgląd we własnym, dobrze pojętym interesie. Gorzej, jeżeli dotarcie do takiej dokumentacji okazuje się z różnych względów niemożliwe lub dokumentacji takiej zwyczajnie nie ma, co w przypadku budynków starszych wcale nie jest rzadkością. Wówczas jedynym pewnym rozwiązaniem jest zlecenie ekspertyzy budowlanej wykonanej przez uprawnionego architekta, który często będzie musiał wspomóc się opiniami konstruktora oraz rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Tańszym, choć całkowicie niewiążącym rozwiązaniem jest poproszenie o wstępną opinię wymienionych wyżej specjalistów, wydaną na podstawie wglądu w dokumentację i wizji lokalnej.
Najczęściej powtarzanym, spowodowanym nieznajomością przepisów niedopatrzeniem, jest nabycie bądź wynajęcie budynku, w którym za główne, a czasami nawet jedyne kryterium przyjmujemy najbardziej dla nas korzystną lokalizację i jego ogólny wygląd.
Pod względem przeznaczenia i sposobu użytkowania, przeciwpożarowe przepisy budowlane (par. 209 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zmianami) dzielą budynki na trzy główne grupy:
- budynki mieszkalne, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej charakteryzowane kategorią zagrożenia ludzi, określane jako ZL,
- budynki produkcyjne i magazynowe, określane jako PM,
- budynki inwentarskie służące do hodowli zwierząt, określane jako IN.
Najczęściej powtarzanym, spowodowanym nieznajomością przepisów niedopatrzeniem, jest nabycie bądź wynajęcie budynku, w którym za główne, a czasami nawet jedyne kryterium przyjmujemy najbardziej dla nas korzystną lokalizację i jego ogólny wygląd.
Zwykle jeżeli stan techniczny budynku jest w miarę dobry, dokonujemy pobieżnej adaptacji połączonej z ogólnym remontem i rozpoczynamy lub próbujemy rozpocząć użytkowanie budynku często z przeznaczeniem zupełnie innym, niż było ono pierwotnie zakładane, a tym samym zaprojektowane. W myśl takich mechanizmów, w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych powstają niepubliczne placówki oświatowe, takie jak szkoły czy przedszkola, modne dziś salony SPA albo lokale biurowe, często połączone zwykłymi drzwiami ze strefą produkcyjną. Zdarza się też wykorzystywanie byłych budynków inwentarskich do celów produkcyjnych lub – co jest już szczytem nieodpowiedzialności – wykonywane najtańszym kosztem, całkowicie nieodpowiadające przepisom budowlanym i przeciwpożarowym adaptowanie dawnych, często w dodatku będących w fatalnym stanie technicznym, budynków poprzemysłowych do celów użyteczności publicznej najwyższej kategorii zagrożenia ludzi ZL I.
Wbrew pozorom nie są to wcale rzadkie przypadki, gdyż nierzadko możemy usłyszeć o różnego rodzaju placówkach kulturalnych, teatrach, restauracjach lub dyskotekach otwieranych w dawnych halach fabrycznych, kotłowniach, starych młynach, zabytkowych spichlerzach itp. Do czego może to doprowadzić, pokazał pożar który wybuchł w listopadzie 1994 r. w prowizorycznie zaadaptowanej w początku lat sześćdziesiątych na salę koncertową i użytkowanej bez żadnych pozwoleń hali Stoczni Gdańskiej przy ul. Jana z Kolna. W wyniku tego zdarzenia śmierć poniosło 7 osób a ponad 300 zostało rannych i ciężko poparzonych. I tylko nadzwyczajnemu szczęściu należy zawdzięczać, że liczba ofiar śmiertelnych nie poszła wówczas w setki.